Владимир Ефимов: реновация перешла от точечной застройки к квартальной
В Москве в настоящее время сформирован хороший задел градостроительных решений, который позволит столице развиваться в ближайшие 10-15 лет, считает заместитель мэра города по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов. Чиновник подчеркивает: несмотря на высокую ключевую ставку, из-за которой в ряде секторов экономики формируется негативный новостной фон, реальные тренды московского рынка недвижимости показывают положительную динамику. В интервью РИА Новости он рассказал о программе "Московские кварталы", в рамках которой мэрия будет продавать излишки жилья по реновации и балансировать таким образом столичный бюджет, о законтрактованных объемах строительства метро в городе и об эксперименте с Федеральной налоговой службой, запущенном властями для снижения финансовой нагрузки на добросовестных подрядчиков, работающих в Москве по госзаказу. Беседовала Ольга Набатникова.
– Владимир Владимирович, как вы оцениваете экономический фон в строительной сфере в Москве на фоне высокой ключевой ставки? Есть ли проблемы с завершением объектов коммерческих девелоперов?
– Если в целом говорить про рынок недвижимости – как жилой, так и коммерческой, – мы видим небольшое замедление. Другое дело, как и с чем сравнивать. Например, если говорить про 2023 год, тогда в строительной сфере действовали все те же меры поддержки, что и во времена ковида, а ключевая ставка только начала расти, поэтому рынок недвижимости в Москве, особенно жилой, испытывал определенный бум. Текущий экономический фон совсем другой, так что прямые сопоставления были бы неверными.
Если посмотреть на реальные тренды рынка недвижимости за последние пять-семь лет, то мы увидим совсем иную картину – положительную в среднесрочной динамике. Нас текущие показатели удовлетворяют как с точки зрения объемов ввода объектов, так и с точки зрения сроков ввода этой недвижимости. А самое главное, сформирован задел на будущее – это видно и по количеству принятых градостроительных решений, и по числу полученных разрешений на строительство, и по числу согласованных архитектурно-градостроительных решений (АГР).
Так что каких-то негативных тенденций, которые ставили бы под угрозу рынок недвижимости в Москве, мы не видим.
Мэр Москвы Сергей Семенович Собянин уделяет особое внимание градостроительному развитию столицы, он в еженедельном режиме рассматривает вопросы нашего комплекса, что позволяет сделать процесс принятия решений непрерывным. На сегодня задел градостроительных проектов позволяет Москве развиваться и качественно улучшать среду в ближайшие 10-15 лет.
За семь месяцев 2025 года в Москве введено 6 миллионов квадратных метров недвижимости, что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В том числе введено 2,8 миллиона квадратных метров жилья и 1,5 миллиона квадратных метров коммерческой и социальной недвижимости. Сданы 24 детских сада и школы, восемь объектов здравоохранения, шесть спортивных объектов.
С начала 2025 года выданы разрешения на строительство 9,6 миллиона квадратных метров недвижимости (+32% к аналогичному периоду 2024 года). Одновременно согласован объем градостроительных решений по коммерческой и социальной недвижимости – 7,5 миллиона квадратных метров. С начала 2025 года выдано свыше 540 архитектурно-градостроительных решений.
– На федеральном уровне мы видим немного другую риторику: чиновников кабмина откровенно беспокоят перспективы ввода 2026-2027-2028 годов…
– В последние годы в Москве мы вводили в среднем порядка 5 миллионов квадратных метров жилья. А раньше – еще меньше.
Сегодня того задела, который формируется в виде разрешений на строительство, полученной градостроительной документации и АГР достаточно для того, чтобы поддерживать достигнутые темпы и в 2027-м, и в 2028 году.
Да, мы допускаем, что ввод коммерческого жилья может несколько колебаться из-за рыночной ситуации, но общие объемы строительства жилой недвижимости, как мы ожидаем, даже будут расти, так как наращиваются темпы программы реновации в столице.
– А почему тогда многие игроки рынка недвижимости в кулуарах рассказывают об удлинении сроков согласования проектов в городе? Это реакция на экономический контекст или административная настройка?
– Общие сроки согласования градостроительных решений в Москве не изменились. Другое дело, что мы поменяли этапность принятия ряда решений. Раньше на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) правительство столицы принимало решение и вносило изменения в правила землепользования и застройки, а после инвестор уходил в проектирование, подготовку архитектурно-градостроительного решения, экспертизу и получение разрешения на строительство.
Сейчас же после принятия принципиального решения на ГЗК мы уже хотим понимать, как проект будет вписываться в архитектурную и градостроительную среду города, поскольку, к сожалению, есть негативный опыт неудачных проектов, которые выглядят не самым лучшим образом и не украшают Москву. Так что сразу после прохождения ГЗК мы просим застройщика показать нам внешний облик нового объекта в высокополигональной модели, подтвердив, например, что здание не будет мешать соседним жилым домам и нарушать требования инсоляции. Получается, мы просто перенесли утверждение АГР на период раньше изменений ПЗЗ. Но как только архитектурный облик согласован, правила землепользования и застройки мы меняем быстро.
– Откуда тогда психологическое ощущение сдвигов сроков у девелоперов?
– Ряд требований к фасадным, объемным, планировочным решениям, например, по минимальным размерам квартир, мы ужесточили. И отдельные компании, работающие в том числе и с проектами массового жилья, действительно, не смогли с первого раза согласовать те АГР, которые вчера им еще согласовывали. На перестройку потребовалось какое-то время, но сейчас, как мне кажется, проблема уже решена.
– Городские подрядчики себя хорошо чувствуют? Ведь стоимость банковского кредитования на операционные нужды наверняка кусается.
– Мы приняли целый ряд решений по госзаказу, которые позволяют избежать необходимости привлечения банковского кредитования для реализации городских проектов. Во-первых, мы ввели правило, что ежеквартально, а при необходимости чаще, доводим до подрядчиков дополнительные средства в виде авансов, если видим соответствующую динамику на площадке. В целом мы стараемся поддерживать аванс в размере 30% от годового объема выполняемых работ. В случае, когда для строительства объекта требуется закупка дорогостоящего оборудования, например, для учреждений здравоохранения, мы выделяем дополнительные лимиты денежных средств на его приобретение.
Кроме того, с начала этого года в Москве стартовал наш совместный эксперимент с Федеральной налоговой службой. Его цель – решить для добросовестных, надежных и прозрачных компаний проблему дорогостоящих банковских гарантий, требующихся для получения авансирования. Если организация проходит скоринг ФНС и получает более 15 баллов, а также подписывает с нами соглашение о предоставлении доступа к своему кабинету налогоплательщика для ежемесячных проверок, то она может получить у нас аванс без банковской гарантии. Кстати, подобное решение позволяет и городу сэкономить миллиарды рублей, ведь банковские гарантии мы вынуждены подрядчикам в рамках смет возмещать.
В результате на сегодня скоринг от ФНС прошли, приведя в порядок администрирование финансов, все наши крупные подрядчики, даже те, которые вначале его не проходили. А это, кстати, в свою очередь значит, что мы можем быть твердо уверены, что любой наш рубль, который мы потратили на госзаказ, имеет небольшой кешбэк в виде налогов и белых зарплат у строителей. И если раньше разрыв между доходом рабочих в стройотрасли, который мы учитывали в сметах, и доходом, который мы видели по Росстату по агрегированным данным налоговой службы, доходил до 40%, то теперь сведения совпадают практически копейка в копейку.
– Вы уже упомянули, что в будущем планируете увеличение объемов ввода жилья по реновации. Сколько жилой недвижимости в рамках программы планируется построить в этому году?
– В этом году плановый объем ввода Московского фонда реновации – примерно 2 миллиона квадратных метров. С начала года мы сдали более 600 тысяч "квадратов", и это, кстати, абсолютный рекорд для первых семи месяцев года в рамках программы реновации. По тем темпам, которые мы видим на стройплощадках, уверен, целевой показатель для всего 2025 года будет выполнен.
– Дальше будет больше?
– В какие-то годы у нас по программе запланирован ввод и 2,5-3 миллионов квадратных метров. Мы будем смотреть по ситуации, держать баланс доходов и расходов. Направлять на бюджет развития больше, чем 35% доходов, город себе позволить не может. А в этой цифре учитывается не только реновация, но и транспортное строительство, обновление ключевых медицинских объектов и так далее.
– Московский фонд реновации в этом году объявил уже несколько конкурсов на заключение договоров подряда в рамках комплексного развития территорий. Значит ли это, что программа переходит на новый этап, от точечного сноса и строительства к комплексному?
– Безусловно. За счет переселения домов первой волны реновации по ряду районов раскрылись большие площадки, и теперь мы можем вести застройку кварталами.
Вообще, долгосрочные контракты мы стараемся заключать не только в рамках программы реновации, но и во всех случаях, где технологически можно объединить в крупный договор строительно-монтажные работы на нескольких объектах. Тем самым подрядчики могут сформировать производственную программу на несколько лет вперед, спланировать трудовые ресурсы, закупку техники и оборудования, инвестировать в создание материально-технической базы, а также в наем постоянных сотрудников вместо нестабильных временных бригад. В итоге город получает профессиональные команды, которые не срывают сроки и не вынуждают нас разрывать госконтракты и переделывать все заново.
– Но при этом количество подрядчиков, с которыми работает столица, сокращается за счет их укрупнения?
– Да, но нам это выгодно. Иметь, условно говоря, сто подрядчиков, из которых у шестидесяти в штате нет никого, кроме директора и бухгалтера, – для нас непозволительные риски, ведь с подобными компаниями приходится уходить в суды, а объекты стоят недостроенными. Выбор крупного надежного подрядчика для Москвы – залог того, что стройка будет завершена качественно и вовремя.
– А сколько сейчас подрядчиков с городом работают?
– Десятки по разным направлениям. У Фонда реновации более 50, примерно столько же в гражданском строительстве, по дорожным объектам – 10-12. При этом на долю больших компаний приходится 80% работ.
– Расскажите о проекте "Московские кварталы", запущенном в мае этого года. Как он связан с программой реновации?
– Это часть нашей программы реновации. Мы никогда не скрывали, что программа реновации в текущей конструкции решает две задачи. Первая – переселение из существующего ветшающего жилого фонда в новые дома москвичей с одновременным улучшением их жилищных условий. Вторая задача – сбалансировать из бюджета финансирование программы за счет в том числе продажи жилья. Ведь если программу реновации финансировать полным рублем при ее увеличивающихся объемах, то нужно будет отказаться и от строительства метро, и от развития социальной сферы, да и много от чего еще.
Проект "Московские кварталы" будет реализовываться одноименной компанией, являющейся "дочкой" Московского фонда реновации. Она будет заниматься реализацией на рынке жилья, объем которого сегодня оценивается в 15% от общего ввода. После завершения второй волны программы, вероятно, эта цифра еще чуть вырастет.
Полный текст интервью: https://ria.ru/20250909/efimov-2040424688.html
Наверх